唐律师，您好！ 在我们县城有一个很大民营中学，将教学的1、2层建成成套的一楼商铺 +二楼住房，并将此种商铺转给建筑商作为支付建设学校的费用，现建筑 商转让，我想买一套但是有些担心土地证问题，因为建筑商在转让时说： “可以在今年年底之前帮我办好产权证，但土地证办起来比较麻烦，不知 什么时候可以办好，但肯定可以办的，实在不行也可以由学校在产权证上 注明土地说明并加盖学校公章。” 我与建筑商协议，与建筑商签定购房合同并交公证处公证，合同中我方须 先支付90%的房款，待建筑商帮我办好产权证、土地证等证件后再交付另 10%的房款。 请问，这种房子能买吗？会有怎样的风险呢？

武巧奇： 你好！你所讲的问题很复杂，并且你讲的情况不是很具体，但我 认为你所讲的房子转让存在重大的法律障碍： 一、如果该房屋的土地是划拨地，则转让房地产时，应当报有批 准权的人民政府批准。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让 方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出 让金。所以，即使能得到政府的批准，你还需交纳土地使用权出让 金。 二、如果该房屋的土地是出让地，学校将本来用于教学的土地， 现在改变用途，变更为商业用地，必须取得原出让方和市县人民政府 城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议， 相应调整土地使用权出让金。对你来说也是很难办到的。我想建筑商 提出很难办理土地使用权证书，说明该房屋的土地本身是存在很大问 题的。 三、依据城市房地产管理法的规定，只有依法登记了权属的房地 产才能转让（也就是办理了证书的房地产），除非是房地产开发企业 本身进行商品房预售。而建筑商本身并不属于房地产开发企业，其无 权进行房屋预售。 四、你讲到房屋是学校的，而不是建筑商的，学校与建筑商之间 完全有可能会发生权属争议。对于有权属争议的房地产是不能转让 的。 五、产权证是国家行政主管部门颁发的，任何人都不得涂改。学 校在产权证上盖章不能解决任何问题，相反，还会使产权证的效力产 生问题。 六、你与建筑商协商的合同如果签署，应当是无效合同，且你在 客观上很难办理产权，公证机关的公证并不能使一个本身无效的合同 变为有效。 如果你签了合同，交了房款，而未能办理产权变更手续，则你将 会很被动。 以上，是我个人在法律上的分析意见，由于你所讲的情况并不详 细，且我也未看到有关材料，所以，这些只是我的建议，供你参考， 请你慎重考虑。即使要签订合同，也要建筑商提供一些有关该房屋的 资料，如报建手续、验收手续等。 唐国忠律师

武巧奇： 你好！你所讲的问题很复杂，并且你讲的情况不是很具体，但我 认为你所讲的房子转让存在重大的法律障碍： 一、如果该房屋的土地是划拨地，则转让房地产时，应当报有批 准权的人民政府批准。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让 方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出 让金。所以，即使能得到政府的批准，你还需交纳土地使用权出让 金。 二、如果该房屋的土地是出让地，学校将本来用于教学的土地， 现在改变用途，变更为商业用地，必须取得原出让方和市县人民政府 城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议， 相应调整土地使用权出让金。对你来说也是很难办到的。我想建筑商 提出很难办理土地使用权证书，说明该房屋的土地本身是存在很大问 题的。 三、依据城市房地产管理法的规定，只有依法登记了权属的房地 产才能转让（也就是办理了证书的房地产），除非是房地产开发企业 本身进行商品房预售。而建筑商本身并不属于房地产开发企业，其无 权进行房屋预售。 四、你讲到房屋是学校的，而不是建筑商的，学校与建筑商之间 完全有可能会发生权属争议。对于有权属争议的房地产是不能转让 的。 五、产权证是国家行政主管部门颁发的，任何人都不得涂改。学 校在产权证上盖章不能解决任何问题，相反，还会使产权证的效力产 生问题。 六、你与建筑商协商的合同如果签署，应当是无效合同，且你在 客观上很难办理产权，公证机关的公证并不能使一个本身无效的合同 变为有效。 如果你签了合同，交了房款，而未能办理产权变更手续，则你将 会很被动。 以上，是我个人在法律上的分析意见，由于你所讲的情况并不详 细，且我也未看到有关材料，所以，这些只是我的建议，供你参考， 请你慎重考虑。即使要签订合同，也要建筑商提供一些有关该房屋的 资料，如报建手续、验收手续等。 唐国忠律师

武巧奇： 你好！你所讲的问题很复杂，并且你讲的情况不是很具体，但我 认为你所讲的房子转让存在重大的法律障碍： 一、如果该房屋的土地是划拨地，则转让房地产时，应当报有批 准权的人民政府批准。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让 方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出 让金。所以，即使能得到政府的批准，你还需交纳土地使用权出让 金。 二、如果该房屋的土地是出让地，学校将本来用于教学的土地， 现在改变用途，变更为商业用地，必须取得原出让方和市县人民政府 城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议， 相应调整土地使用权出让金。对你来说也是很难办到的。我想建筑商 提出很难办理土地使用权证书，说明该房屋的土地本身是存在很大问 题的。 三、依据城市房地产管理法的规定，只有依法登记了权属的房地 产才能转让（也就是办理了证书的房地产），除非是房地产开发企业 本身进行商品房预售。而建筑商本身并不属于房地产开发企业，其无 权进行房屋预售。 四、你讲到房屋是学校的，而不是建筑商的，学校与建筑商之间 完全有可能会发生权属争议。对于有权属争议的房地产是不能转让 的。 五、产权证是国家行政主管部门颁发的，任何人都不得涂改。学 校在产权证上盖章不能解决任何问题，相反，还会使产权证的效力产 生问题。 六、你与建筑商协商的合同如果签署，应当是无效合同，且你在 客观上很难办理产权，公证机关的公证并不能使一个本身无效的合同 变为有效。 如果你签了合同，交了房款，而未能办理产权变更手续，则你将 会很被动。 以上，是我个人在法律上的分析意见，由于你所讲的情况并不详 细，且我也未看到有关材料，所以，这些只是我的建议，供你参考， 请你慎重考虑。即使要签订合同，也要建筑商提供一些有关该房屋的 资料，如报建手续、验收手续等。 唐国忠律师

武巧奇： 你好！你所讲的问题很复杂，并且你讲的情况不是很具体，但我 认为你所讲的房子转让存在重大的法律障碍： 一、如果该房屋的土地是划拨地，则转让房地产时，应当报有批 准权的人民政府批准。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让 方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出 让金。所以，即使能得到政府的批准，你还需交纳土地使用权出让 金。 二、如果该房屋的土地是出让地，学校将本来用于教学的土地， 现在改变用途，变更为商业用地，必须取得原出让方和市县人民政府 城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议， 相应调整土地使用权出让金。对你来说也是很难办到的。我想建筑商 提出很难办理土地使用权证书，说明该房屋的土地本身是存在很大问 题的。 三、依据城市房地产管理法的规定，只有依法登记了权属的房地 产才能转让（也就是办理了证书的房地产），除非是房地产开发企业 本身进行商品房预售。而建筑商本身并不属于房地产开发企业，其无 权进行房屋预售。 四、你讲到房屋是学校的，而不是建筑商的，学校与建筑商之间 完全有可能会发生权属争议。对于有权属争议的房地产是不能转让 的。 五、产权证是国家行政主管部门颁发的，任何人都不得涂改。学 校在产权证上盖章不能解决任何问题，相反，还会使产权证的效力产 生问题。 六、你与建筑商协商的合同如果签署，应当是无效合同，且你在 客观上很难办理产权，公证机关的公证并不能使一个本身无效的合同 变为有效。 如果你签了合同，交了房款，而未能办理产权变更手续，则你将 会很被动。 以上，是我个人在法律上的分析意见，由于你所讲的情况并不详 细，且我也未看到有关材料，所以，这些只是我的建议，供你参考， 请你慎重考虑。即使要签订合同，也要建筑商提供一些有关该房屋的 资料，如报建手续、验收手续等。 唐国忠律师