我于04年8月，从欧阳老师手中购买得他在学校的小区集资房，一次性付 清房款有第三方证明人.有收款收据。然而在05年小区统一办房产证的时 候发现欧阳老师在集资前通过学校证明将房产抵押进行了十年按揭贷款， 房产局不能办理更名手续，只能以欧阳老师为产权人办理房产证。并要将 产权证抵押到银行。 请问我现在能通过法律程序做些什么，捍卫自己的权益呢。

陈强： 你好！你以欧阳老师的名义购买学校的集资房，从法律上分析， 就是欧阳老师将集资合同中的权利义务一并转移给你（学校一般会与 教职工签订集资合同）。按照合同法的规定，合同权利义务的转移必 须征得合同一方（学校）的同意，所以，首先你需要明确的一个问题 是，学校对集资建房是否限制转让以及学校是否保留优先回购权，如 果学校限制集资房的购买权利和义务不得转让，则你无权购买学校的 集资房，你们之间的约定无效（从你的陈述来看，你们没有签订合 同），你只能要求欧阳老师返还资金，并承担利息损失。 如果学校没有限制的规定，则你对欧阳老师享有债权，即你在已 履行义务的前提下有权要求欧阳老师履行双方的约定，将房屋过户给 你，但问题是欧阳老师已将该房向银行办理了抵押登记，银行地履行 义务后，享有对该房屋的担保物权，依据物权优先于债权的最基本原 则，银行的抵押权大于你的债权。除非银行同意将房产过户给你，或 者欧阳老师将贷款提前偿还将抵押权消灭，房产局不会将产权过户给 你，你如果起诉欧阳老师也难以胜诉，只能要求其返还本金，承担利 息，当然，如果你们签了合同，约定有违约金，则可以按合同要求欧 阳老师支付违约金。 综上所述，情况对你不利，你现在很难将产权过户给你。 购买集资房本身存在很大的风险，必须慎重。如果要坚持购买， 也应向集资单位了解集资历的有关规定，并与转让人签订完善的转让 合同，约定付款方式、违约责任等，同时，买受方不宜在过户前将全 部款项付清。 如果你现在已经入住，你可以坚持不搬，并可以采取一些其他途 径给对方施加一点压力。